成都楼市火爆，人房比超3倍，或将迎来5年限售新政？

成都人房比超3倍，楼盘5年限售了？

最近一段时间，成都楼市格外热闹。先是网红盘“建发央玺”清盘，摇号人数超过房源数3倍触发熔断机制，让市场再次见证了成都打新族的热情；随后，成都住建局出台新政，提出中心城区商品住宅用地出让将采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式，并将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。新政一出，市场再次沸腾。

2021年开年以来，北上广深等一线城市房地产调控持续收紧，杭州、东莞、无锡等热门二线城市也相继加码调控，成都调控政策的出台并不意外。不过，这次成都的调控政策，有几点还是值得细细品味。

首先，成都新政并未祭出常规的限购、限贷手段，而是将增值税免征年限由2年调至5年，这一点出乎了不少人的意料。在很多城市，二手房增值税免征年限大多是2年，也就是说，一套房子持有满2年再交易，可以免缴5.6%的增值税及附加税。不过，在北京、上海、广州、深圳、无锡等城市，这一免征年限已经调至5年。

对于成都而言，将二手房增值税免征年限由2年调至5年，意味着满2年不满5年的二手房在交易时，将多出一笔不小的交易成本。比如，一套总价200万元的二手房，如果持有不满5年，将产生11.2万元的增值税及附加税。一般情况下，这部分税费大多由卖家承担，因此，新政出台后，成都二手房市场将有一大批房源的交易成本大幅增加。

当然，由于增值税及附加税是按差额征收，如果卖家当初买房时的价格比较低，增值税及附加税实际并不会产生11.2万元这么多。另外，如果卖家不愿承担这部分税费，也会转嫁给买家，这样一来，购房者的成本也将随之增加。

无论这部分税费最终由谁来承担，成都将二手房增值税免征年限调至5年，都会增加二手房的交易成本，影响买卖双方的情绪，并会对二手房市场产生降温效果。

对于卖家而言，交易成本的提升，势必会影响其挂牌积极性，这会导致二手房市场可交易的房源数量减少。对于买家而言，交易成本的提升，也会让其变得更为谨慎，从而遏制一部分购房需求。

增值税免征年限调整，对二手房市场的影响，可以从近期出台同类政策的无锡身上找到一些参照。无锡于今年2月8日出台新政，将市区（不含棚户区改造重点区域）个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。据媒体报道，新政出台后，无锡二手房市场迅速降温，很多房东主动撤下房源，一些中介门店在半个月内都没有成交记录。

不过，与新房市场相比，成都二手房市场的规模并不算大，对市场整体影响有限。贝壳研究院成都分院院长付跃华表示，2020年成都二手房交易量仅占全市商品住宅交易量的25%左右，二手房交易增值税免征年限的调整，主要目的是抑制投机炒房，对普通刚需购房群体影响并不大。

与增值税免征年限调整相比，成都楼市新政中关于“限房价、定品质、竞地价”的表述，更值得关注。

成都新政提出，中心城区商品住宅用地出让将采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式。具体来说，以“竞地价”方式拍卖土地时，土地溢价率超过设定比例（不高于10%），将转为“竞自持租赁住房面积比例”，并在达到设定的上限后转为“抽签竞得”。

土地拍卖环节“竞自持”并不新鲜，很多城市都尝试过，北京在几年前就采取过这种方式。不过，成都新政将土地溢价率的上限定为“不高于10%”，这一点颇为严厉。在土拍市场热度较高的城市，土地拍卖往往会出现高溢价率的情况，并随之诞生一个又一个“地王”，而成都新政直接将土地溢价率的上限锁定为10%，这将有效控制地价上涨。

成都新政还提出，竞买人参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。这一规定意味着，开发商在拿地时，就已经知道了未来的新房售价，并作出承诺，这样一来，就避免了开发商在拿地之后“坐地起价”，推高房价。

当然，成都“限房价、定品质、竞地价”的土地拍卖方式，并不是没有漏洞。比如，竞拍土地时，开发商签署的承诺书，约束力到底有多大？开发商拿到土地之后，如果开发成本上升，要求调整新房售价怎么办？这些问题，都需要成都方面在土地拍卖的后续环节进行完善，否则，房价地价联动的要求很容易沦为空谈。

从土地供应的角度来看，成都近期在增加土地供应方面也颇为积极。2月24日，成都一口气挂牌出让35宗土地，总面积约219亩，总价约344亿元。成都上一次集中出让土地是在去年12月，当时一次性推出了40宗土地，总价约377亿元。此外，有消息称，成都今年计划供应住宅用地约10500公顷，同比增长约15%。

在很多人看来，增加土地供应，是稳定楼市最有效的手段。去年下半年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市在调控上持续收紧，但市场热度并未出现明显回落，主要原因之一就是土地供应长期短缺，导致新房供应严重不足，市场供不应求，房价上涨预期强烈。在这种情况下，成都在增加土地供应方面如此积极，颇为难得。

除了调控政策收紧、增加土地供应之外，成都近期楼市热度上升，也与网红盘“建发央玺”开盘受到追捧有关。据了解，建发央玺本次开盘共推出176套房源，报名人数高达6447人，摇号人数超过房源数3倍触发熔断机制，这也是成都去年出台“双限地”熔断机制以来，出现的首个触发熔断的楼盘。

由于建发央玺的清水单价不到1.3万元/平方米，而周边二手房价格已经达到2.5万元/平方米以上，1万多元的价差让建发央玺的“打新”价值凸显，从而吸引了大量购房者。这也从侧面说明，成都楼市的投资热情依然高涨，只要有套利空间，购房者的热情就会被迅速点燃。

在这种情况下，成都楼市调控政策进一步收紧，也就不难理解了。